Advogado especialista em Negócios Imobiliários faz alerta sobre os riscos envolvidos nas negociações sem anuência da Caixa, feitas com terceiros; Saiba como se proteger
O programa “Minha Casa Minha Vida” deve encerrar o ano de 2024 com o orçamento recorde de R$ 127,6 bilhões e 600 mil novas moradias contratadas. Mas por trás dos grandes números, uma situação tem se tornado comum na Justiça: o cancelamento de operações irregulares de compra e venda de imóveis populares, realizadas entre terceiros.
A Lei nº 14.620/2023 e a Portaria nº 724/2023, do Ministério das Cidades, trazem claras restrições quanto à alienação de imóveis adquiridos pelo MCMV. Elas proíbem a venda, locação ou qualquer outra negociação que desvirtue o uso social do imóvel subsidiado, alerta o advogado Amadeu Mendonça, especialista em Negócios Imobiliários e sócio do Tizei Mendonça Advogados Associados.
“Antes de adquirir um imóvel financiado pelo Minha Casa, ainda mais se houver subsídio do governo, é importante que o comprador analise cuidadosamente a matrícula do imóvel e o contrato realizado com o banco. Optar por um contrato de gaveta é altamente arriscado, pois se a venda for anulada, o comprador poderá ficar sem o imóvel e sem o dinheiro. Dificilmente o vendedor conseguirá reembolsar o comprador”, alerta o especialista.
De acordo com o Ministério das Cidades, a venda do imóvel subsidiado é proibida por um período de 60 meses (5 anos) ou até a quitação do saldo devedor. O objetivo é garantir que esse tipo de propriedade, subsidiada pelo programa, sirva como moradia para as famílias beneficiadas, e não como objeto de especulação.
Logo, vender o imóvel antes da quitação ou dos cinco anos acarreta a nulidade do contrato, perda do imóvel e devolução proporcional dos subsídios, ou seja, se a venda ocorrer antes dos cinco anos, o mutuário terá que devolver o subsídio recebido.
Já para o comprador, a transação irregular é considerada nula, o que significa que ele não adquire direitos sobre o imóvel. O comprador pode perder a propriedade, que será retomada pelo fundo financiador, restando-lhe buscar judicialmente a restituição do valor pago diretamente do vendedor.
Segundo Amadeu Mendonça, as restrições são as mesmas nos casos em que o imóvel é subsidiado pelo Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) ou pelo Fundo de Desenvolvimento Social (FDS). A alienação dos imóveis sem quitação, reforça o advogado, é proibida e as transações contrárias são consideradas nulas de pleno direito.
Dicas para o comprador evitar problemas:
● Verificar a origem e situação do imóvel: Checar a matrícula no Cartório de Registro de Imóveis, confirmar se está vinculado ao MCMV e solicitar o contrato de compra e venda.
● Comprovar quitação do financiamento: Confirmar se o financiamento foi quitado ou se já passaram 5 anos para evitar nulidades. Verificar prorrogações em caso de renegociação.
● Evitar contratos de gaveta: Os contratos informais não têm validade legal perante o banco, tendo apenas entre o comprador e o vendedor, expondo o comprador ao risco de perder o imóvel sem restituição.
ADEU MENDONÇA
O advogado Amadeu Mendonça é pós-graduado em Direito Civil e Empresarial pela Universidade Federal de Pernambuco (UFPE). Além de sócio-diretor do Tizei Mendonça Advogados Associados, é Gerente Geral Jurídico da Perpart – Pernambuco Participação e Investimentos S/A e membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-PE, e do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (Ibradim).
