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Situação também abrange para aqueles que só possuem um bem de família

A inadimplência em condomínios é um assunto comum e recorrente nos dias atuais. Ela ocorre quando o condômino deixa de honrar seus compromissos financeiros, o que pode levar até ao leilão do imóvel. Essa é uma medida extrema que o condomínio pode tomar para cobrar as dívidas em atraso. Além disso, conforme estabelecido no Código Civil, o condômino que não paga suas contribuições está sujeito a juros moratórios, multa sobre o débito e, em casos mais extremos, à execução judicial da dívida.

O advogado especialista em direito condominial, Cezar Nantes, destaca que os condomínios sobrevivem da arrecadação da cota condominial, situação prevista no Código Civil, e o não pagamento desses valores impacta não somente nas finanças, mas também no bolso de condôminos adimplentes.

“A cota condominial é um título executivo, é uma ação de execução que é mais rápida e, mesmo sendo o único imóvel, se aquele condômino deixar de pagar pode perder o imóvel. Claro que tem uma parcimônia do condomínio, muitas vezes antes de acionar, ele tem que esgotar as possibilidades, como fazer uma cobrança extrajudicial e analisar caso a caso. Mas se realmente não resolver, é preciso buscar a justiça”, pontua.

Para cobrar o inadimplente, o condomínio deve cobrar diretamente do proprietário para depois iniciar uma ação judicial para cobrança. O imóvel só poderá ser leiloado quando o devedor não tiver outros bens para oferecer e depois do julgamento dos embargos no processo.

Para evitar a medida, o proprietário pode apresentar embargos para tentar suspender a ação e negociar um acordo com o condomínio. Após o leilão, o montante referente à dívida é repassado ao condomínio e o restante do valor vai para o proprietário.

“Para conseguir embargar um leilão é preciso provar uma ilegalidade durante o processo. Como é um título executivo, a maioria das vezes só consegue embargar quando se prova que algo que estava sendo cobrado já foi pago. Muitas vezes, no processo do leilão, o proprietário também pode perder o imóvel como um todo, já que o arrecadado pode ir todo para o condomínio”, orienta Cezar Nantes.

Essa é uma situação que pode inclusive ocorrer com o único imóvel da família. Isso acontece devido ao caráter obrigatório e essencial das taxas condominiais. Conforme a jurisprudência consolidada pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), as dívidas de condomínio possuem um caráter especial, conhecido como “propter rem”, ou seja, estão diretamente ligadas ao imóvel e não ao proprietário. Isso significa que a dívida acompanha o imóvel, independentemente de quem seja o dono.

“Independente de o imóvel estar ocupado ou não, as dívidas do condomínio continuam existindo. Quando é feita a previsão orçamentária, 100% das unidades condominiais precisam pagar. Por isso, esse é um débito que pertence ao imóvel e não a uma pessoa”, explica o advogado.

As taxas do condomínio são fundamentais para manutenção das áreas comuns, serviços essenciais, limpeza e fundo de reserva para emergências e melhorias. Assim, o advogado Cezar Nantes salienta para a profissionalização do síndico, que tem como obrigação cobrar os devedores.

“Praticamente 40% dos condomínios já possuem síndicos profissionais, porque ele acaba não tendo aquele vínculo de amizade. Inclusive, como a cota condominial é um título executivo, ela tem cinco anos para ser cobrada. Se ela prescrever, o síndico que não cobrou vai responder por isso, até mesmo com os próprios bens. Logo, é necessário tomar muito cuidado”, ressalta.

Outro ponto muito importante se refere à proibição do uso de áreas comuns do condomínio por parte de moradores inadimplentes. Segundo o advogado, essa é uma situação já pacificada pelo Tribunal que prevê como únicas consequências para o devedor a não participação de assembleias, não votar e ser executado pela dívida.

“Nenhuma outra penalidade pode ser imposta porque quando se compra um apartamento há uma área privativa e a área comum, que também pertence ao condômino. Por isso não pode ter uma vedação de utilizar. Se o condomínio barrar vai estar expondo ele a uma situação vexatória e pode ate ser condenado. Por isso os síndicos devem fazer uso do poder de cobrança, quando ele é executado o nome já é negativado, vai pagar multa, juros e honorários”, enfatiza.

Por fim, Cezar Nantes frisa sobre o papel do síndico nos condomínios, que deve sempre mostrar para a coletividade que a inadimplência está sendo bem cobrada, a fim de não desmotivar quem paga em dia. “Quando o condomínio fica com uma inadimplência alta, acaba desvalorizando o valor do patrimônio. Por isso sempre oriento aos síndicos a tentar resolver amigavelmente. Ele não pode dar desconto, tirar multa ou juros, mas pode parcelar. Muitas vezes ele quer fazer justiça com as próprias mãos, quer barrar uma mudança, proíbe uma locação do salão de festas, mas o síndico precisa aplicar regras e a legalidade, é preciso seguir todos os ritos processuais e não trazer consequências nem para o condomínio e nem para ele”, finaliza. 

Fonte: Assessoria de imprensa