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Especialista alerta que tolerância de até 180 dias é aceita, mas ultrapassado esse prazo, construtora pode ser responsabilizada por danos, incluindo lucros cessantes e até indenização por danos morais

O sonho da casa própria tem se transformado em dor de cabeça para muitos brasileiros que compraram imóveis na planta e enfrentam atrasos na entrega. Apesar de o mercado e a Justiça reconhecerem um prazo de tolerância de até 180 dias (6 meses), previsto em contrato, qualquer demora além desse limite é considerada inadimplemento contratual e pode gerar direito a indenizações, rescisão contratual com devolução integral dos valores pagos, e até reparação por danos morais, dependendo do caso.

Diante do crescente número de consumidores afetados, o advogado especialista em Direito Civil Jeoás Santos, orienta que os compradores não aceitem propostas de acordo sem uma análise técnica aprofundada. “Quem compra imóvel na planta precisa entender que não está apenas adquirindo um bem — está assumindo um contrato complexo, com riscos jurídicos relevantes. E para quem já enfrenta atraso, não aceite a primeira proposta sem análise técnica. Muitas vezes, o valor oferecido está abaixo do que a Justiça reconhece como devido e uma decisão tomada no momento errado pode representar perda de milhares de reais”, alerta.

O que diz a Justiça sobre o prazo de atrasoDe acordo com os tribunais brasileiros, a cláusula de tolerância de até 180 dias é legal, desde que respeite critérios de razoabilidade e não seja utilizada de forma indiscriminada ou sucessiva. Uma vez ultrapassado esse limite, a construtora responde pelos prejuízos. O comprador pode então exigir:

• Indenização por atraso (multa contratual ou equivalente);
• Lucros cessantes (valor correspondente ao aluguel do imóvel não entregue);
• Rescisão contratual com devolução integral dos valores pagos, corrigidos;
• Em casos excepcionais, danos morais, desde que comprovada conduta abusiva ou atraso excessivo.

“Não é possível acumular multa contratual e lucros cessantes de forma simples. Em regra, quando os lucros cessantes são reconhecidos, apenas o valor que exceder a multa é devido. Já os danos morais dependem de comprovação de situação excepcional, como atraso muito longo ou má-fé da construtora”, explica o advogado.

Força maior: pandemia e crise de materiais não servem como justificativa automática

Muitas construtoras têm alegado força maior — como a pandemia de Covid-19 ou a crise de suprimentos — para justificar atrasos. No entanto, o Judiciário tem sido rigoroso: é necessária prova concreta de que o evento foi imprevisível, inevitável e que impactou diretamente a obra. Justificativas genéricas não são aceitas.

Primeiro passo: notificar a construtora

O advogado recomenda que o comprador, ao perceber o atraso, formalize imediatamente uma reclamação por meio de notificação extrajudicial à construtora. “O consumidor deve proceder antecipadamente com uma reclamação e buscar uma solução administrativa, dando oportunidade para a construtora sanar o dano. Esse é o primeiro passo prático e essencial para resguardar direitos”, afirma Jeoas Santos.

Rescisão e devolução de valores

Caso o atraso seja relevante, o comprador pode optar pela rescisão contratual, com direito à restituição integral dos valores pagos, devidamente corrigidos. A devolução deve ocorrer de forma imediata ou em prazo razoável, sendo vedadas retenções abusivas.

Sobre o especialista

Jeoás Nascimento dos Santos é advogado, pós-graduado em Direito Civil e Processual Civil e em Segurança Pública, com atuação no Rio Grande do Norte e na Bahia. Atua de forma consultiva e preventiva, além de ser palestrante e colaborador de veículos de comunicação.