Da simulação de financiamento à assinatura de contratos e registro em cartório, jornada do comprador já pode ser feita inteiramente online — mas infraestrutura ainda impõe desafios. Amadeu Mendonça. Fotos: Gerinaldo Quirino
O que antes exigia deslocamentos a bancos, idas a cartórios e uma pilha de documentos físicos hoje cabe em uma tela de computador ou celular. Em 2026, o mercado imobiliário brasileiro consolida uma mudança estrutural: a compra de imóveis entra definitivamente na era digital , permitindo que praticamente toda a jornada de aquisição, da pesquisa ao registro, seja realizada de forma remota.
Impulsionada pela digitalização do sistema financeiro e pela maturidade de plataformas jurídicas e imobiliárias, a transformação começou a redesenhar a experiência do comprador e a eficiência das incorporadoras, em um setor que deve movimentar R$ 375 bilhões em financiamentos ao longo de 2026, segundo estima a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC).
No centro dessa mudança está a consolidação das assinaturas eletrônicas com reconhecimento legal no Brasil. A legislação brasileira, especialmente a Lei 14.063/2020, estabeleceu três níveis de assinatura digital (simples, avançada e qualificada), criando um arcabouço jurídico que viabiliza a digitalização de contratos com segurança.
Especialista em Negócios Imobiliários, o advogado patrimonialista Amadeu Mendonça explica que a legislação brasileira já reconhece diferentes níveis de assinatura digital, e que o tipo utilizado pode impactar diretamente a segurança da transação.
“A Lei 14.063/2020 classifica as assinaturas eletrônicas em três níveis: simples, avançada e qualificada. Para contratos imobiliários, ainda que sejam contratos privados, como uma promessa de compra e venda, o recomendável é a assinatura qualificada, que utiliza certificado digital ICP-Brasil e oferece o maior grau de segurança e rastreabilidade”, afirma o sócio-fundador do Tizei Mendonça Advogados Associados.
Atualmente o comprador consegue fazer tour virtual, obter documentos e certidões pela internet, além de realizar análise de crédito, assinar contratos de forma eletrônica e até protocolar o registro do imóvel digitalmente. No entanto, o processo ainda não é fluido. O principal gargalo está na desigualdade de infraestrutura entre os cartórios.
“Os grandes centros urbanos já operam com sistemas eletrônicos bem desenvolvidos, mas em municípios do interior ainda há dificuldade para protocolar atos de forma integralmente virtual. A digitalização avançou, mas não de forma homogênea”, conta.
Transações sem registro em cartório
Presidente do Instituto Brasileiro de Finanças Digitais (IFD), o advogado Rodrigo de Abreu Pinto reforça que há diferentes tipos de transações imobiliárias que podem ser realizadas 100% digitalmente.
Entre elas, estão participações em receitas de locação, cessão de recebíveis, quotas de investimento, entre outras – incluindo os chamados “contratos de gaveta”, que são acordos de compra e venda firmados entre as partes enquanto o imóvel está em construção, até o momento em que fica pronto, quando a propriedade pode enfim ser transferida no cartório.
“O ambiente digital amplia o acesso a investimentos imobiliários e viabiliza novos modelos de negócio, como o fracionamento de ativos e a participação em receitas, mas também exige maior atenção à governança e à transparência das operações”, complementa Rodrigo de Abreu. Ele cita plataformas, como a Netspaces, que realizam algumas dessas operações de forma 100% digital.
Segundo dados da Associação dos Notários e Registradores do Brasil, quatro em cada dez imóveis urbanos no país não estão devidamente regularizados, realidade de milhões de brasileiros que vivem em imóveis sem registro em cartório. “O próximo passo é a adaptação do sistema registral para que todo o processo, incluindo a própria transferência da propriedade, possa ser realizado digitalmente. Enquanto isso não ocorrer, o Brasil continuará convivendo com um elevado grau de informalidade imobiliária”, pondera.
Due diligence faz parte do processo
Mesmo com os avanços, os cuidados essenciais nas transações imobiliárias online não mudam. Entre eles, pontua Amadeu Mendonça, estão verificar a matrícula do imóvel no cartório de registro, conferir a existência de ônus como hipotecas e penhoras, checar débitos de IPTU e condomínio e confirmar que o vendedor é de fato o proprietário.
“O ambiente digital acrescenta um risco específico: a facilidade de falsificação de documentos e a proliferação de golpes em plataformas de anúncios. Nunca faça pagamentos antes de confirmar a titularidade do imóvel e a identidade do vendedor por fontes oficiais. Desconfie de preços muito abaixo do mercado sem justificativa aparente, em imóvel, quando parece bom demais para ser verdade, geralmente é”, reforça Amadeu.
